第15章 房价，轻度下跌？(1)

    九、十月是楼市的传统旺季，素有“金九银十”之称，可2011年的楼市却被网友戏称为“铁九铜十”、“冷九寒十”。2011年的十一假期，人们的手机上收到的除了亲朋好友的祝福短信，更多的是各大楼盘不厌其烦的促销广告。一线城市楼市成交量，在十一黄金周均不同程度遭遇重创。随着各地政府限贷、限购、限价政策的出台，明年房价会怎样变化成为社会关注的焦点。中国银行2011年10月11日发布的第四季度《中国经济金融展望季报》称，当前和未来一段时间，我国经济失速风险正在加大，房价拐点将至。而《中国青年报》社会调查中心的在线调查显示，47.2%的人认为明年自己所在城市的房价会继续上涨。

    谁决定了房价的涨跌

    我们提出一个新的理论，就是房价下跌看户籍人口，房价上涨看非户籍人口。现在就是因为这些户籍人口没有意愿下跌，所以现在最多就是阴跌。

    （嘉宾介绍：李银，财经媒体人）

    王牧笛：“十一”一过，又是聊房地产的时候了。所以今天我们跟穿着豹纹的郎教授一起来聊聊“房事”。行业内有一句话，九、十月份叫房地产的“金九银十”。但是今年不一样了，“金九”不再，“银十”难续，现在媒体人称“冷九寒十”。拿深圳来讲，刚刚过去的这个黄金周，前三天全市只成交17套房子。

    郎咸平：不让人家买房子，人家怎么成交呢？

    王牧笛：先来看一段短片：九、十月是楼市的传统旺季，素有“金九银十”之称，可2011年的楼市却被网友戏称为“铁九铜十”、“冷九寒十”。2011年的十一假期，人们的手机上收到的除了亲朋好友的祝福短信，更多的是各大楼盘不厌其烦的促销广告。一线城市楼市成交量，在十一黄金周均不同程度遭遇重创。随着各地政府限贷、限购、限价政策的出台，明年房价会怎样变化成为社会关注的焦点。中国银行2011年10月11日发布的第四季度《中国经济金融展望季报》称，当前和未来一段时间，我国经济失速风险正在加大，房价拐点将至。而《中国青年报》社会调查中心的在线调查显示，47.2%的人认为明年自己所在城市的房价会继续上涨。

    王牧笛：每次我们聊房地产，都说在十字路口。我就发现房地产这个领域，就没正儿八经在路上走过。十字路口是个什么概念呢？就是意味着观望。政府在观望，打量着这个行业。房地产开发商在观望，观望着宏观调控者下一步的举措。民众也在观望，其实现在看房子的民众依然很多，刚性需求一点都不少，但是只倾听不表态，走的时候留一句话，我只是来探探行情。

    郎咸平：我们不做预测。现在的实际情况是这样子，以北京为例，截止到我们做节目，北京郊区的通州跌了10%左右。但是市区内呢，只是阴跌而已。我们把刚刚出来的2011年上半年的数据与2008年二季度的数据做下比较，看起来比较类似。2008年二季度，整个房地产开发的投资增速是很高的，全国为34%，5个核心城市是7%，之后从5个核心城市开始下跌，然后一片倒风，造成整个市场恐慌，这是2008年。透过今年上半年的数据，我们发现今年上半年全国房地产开发投资的增速变化不是很明显，仍然保持在32.9%，但是，核心城市的投资增速相比去年大幅度下滑，北京由去年全年的24.1%跌到今年上半年的3.7%；上海由35.5%跌到了9.4%。这几个数字一对比，好像要重蹈当时的覆辙了。我们再看今年第二季度新房供应的增长，跟今年第一季度相比，预售面积环比增长78.3%，但是成交的面积环比却下降了16.3%。也就是说，我们现在的情况和2008年类似，由大城市开始，交易量开始下降，供应量大幅增加，而成交量似乎非常的不足。因此很多媒体，包括新华社，都在讨论说房价要大跌。可是这是从上半年开始的数据，我们发现到现在，还以上海、北京为例，除了周边比较偏僻的地方房价有下跌10%的现象，市区内的房价只是小幅度地阴跌，和我们看的这个数据完全不吻合。现在跟2008年确实有点类似，超额供给的现象也超过2008年，但是为什么房价还这么坚挺？

    王牧笛：网友开玩笑说，成交量是严重地萎缩，房价是轻度下跌，然后叫打折假摔。因为政府有关部门是在用限购令、房产税这些严格监管拖着，房价才没有大幅上升。但是成交量进入冰点是不争的事实。

    郎咸平：房价为什么不会涨，为什么是阴跌？我想提出一个全新的观念。以北京市为例，我们经过调研发现，北京市居民有房的比例是74.2%，有两套房以上的是18.3%。北京的“限购令”允许北京市居民买两套房，但是只有18.3%的人有两套房，因此买房的需求还是很大的。所以你看从2008年开始到2010年，三年平均下来，每年成交25万套。为什么？就是因为需求还是在的。但是以去年为例，我们发现三分之二的房产交易是二手房。那我再请问你，二手房交易看谁？就看这个74.2%的老百姓愿不愿意降价。那我请问你，除非信心崩溃，否则他们有什么理由降价？有一套房的人要卖房的话，他可以不卖，住着就是了，干嘛降价呢？有两套房的人呢，他可以投机，他有什么理由去大幅降价呢？

    李银：价差不够。

    郎咸平：对，价差不够，他急什么呢？因此在北京，是这些有北京户籍的老百姓决定了房价会不会跌，但是目前看不出他有下跌的意愿。在北京、上海这些城市，非户籍老百姓很多。以上海为例，非本地户籍人口大概700多万，但只有5.5%的人有房，所以说他们才是房价上涨的最大动力。而这次“限购令”就是不准他们买，不准他们... -->>
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